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¿Qué quorum es necesario para instalar aparato de aire acondicionado?

Para la instalación de aparatos de aire acondicionado en una Comunidad el quorum necesario es el establecido en el artículo 17.3 de la Ley de propiedad Horizontal si se trata de un aprovechamiento privativo. El citado artículo señala que el quórum de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas se aplicará al establecimiento o supresión de equipos o sistemas cuya finalidad sea la de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

No obstante, si dicha instalación tuviera un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Existen variantes en función de que el aprovechamiento sea colectivo o privativo:

Si el aprovechamiento es colectivo, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de tres quintas partes, con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y dar un plazo de 30 días para los ausentes.

En caso de que el aprovechamiento sea privativo, el acuerdo se adoptará con el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Todos los costes derivados serán a cuenta de quien recibe el servicio. En este caso no se aplica el voto presunto del ausente, ya que el artículo 17.8 Ley de propiedad Horizontal lo excluye debido a que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

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Elección del presidente en la comunidad de vecinos

Toda comunidad de propietarios debe tener necesariamente una persona que la represente en todos los asuntos que puedan afectarle, bien sea a nivel judicial o en el día a día de las cuestiones que puedan surgir. Esta persona es el Presidente de la Comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 13 el capítulo correspondiente al nombramiento de este Presidente.

Artículo trece.

  1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
  2. a) La Junta de propietarios.
  3. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
  4. c) El secretario.
  5. d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

  1. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

  1. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
  2. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

  1. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
  2. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

  1. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

  1. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

 

Al respecto del nombramiento de la Junta de Gobierno y Presidente es habitual que surjan cuestiones que tratamos de aclarar a través de este post. Son la siguientes:

¿Cómo seleccionamos la Junta de Gobierno en una comunidad de nueva creación?

Nuestra recomendación es proceder a través de un sorteo que establezca tanto los primeros propietarios seleccionados como el sentido de evolución para los próximos ejercicios. Para ello, hay que revisar los Estatutos de la Comunidad para comprobar el tipo de Junta de Gobierno que establece y proceder a la selección de sus integrantes. Así, en una comunidad con 3 portales, sería habitual que se seleccionara un Presidente y Vicepresidente de cada uno de los portales, y además un Presidente General y un Vicepresidente General de entre los tres presidentes designados en cada portal.

¿Se puede presentar alguien voluntario para ser nombrado Presidente?

Sí, se puede presentar. Incluso, se da el caso de que haya varios voluntarios y el procedimiento de elección debe ser el de votación entre los asistentes en 2ª convocatoria para seleccionar al que obtenga mayoría tanto en % como en número de asistentes.

¿Puede ser nombrado Presidente un moroso?

Sí, puede ser nombrado. Suele ser habitual que las comunidades eviten este tipo de situaciones a través de la presentación de un voluntario alternativo para evitar que se genere un conflicto de intereses. El propietario moroso ejerciendo de presidente podría dilatar en el tiempo una reclamación judicial contra sí mismo.

¿Puede ser nombrado presidente un propietario que no reside en la comunidad y tiene su piso alquilado?

Sí, puede ser nombrado. La casuística que nos encontramos sobre este aspecto es más variada y hay algunas comunidades que acuerdan no proceder al nombramiento en estos casos y saltar el turno hasta el primer propietario que sí resida en el inmueble buscando así un mejor desempeño de las funciones del presidente al tener un mayor conocimiento de lo que ocurre en la comunidad.

¿Puede ser nombrado presidente una persona ajena a la comunidad?

Esta opción no es posible ya que el nombramiento de presidente debe recaer necesariamente sobre uno de los propietarios.

¿En que casos se puede renunciar al nombramiento de presidente?

Una vez nombrado el presidente, este puede renunciar a través del juzgado presentado los argumentos que le impidan desarrollar esa función en el plazo de un mes desde el nombramiento.. En la práctica habitual, se suele procurar no llegar al extremo de obligar al propietario a realizar la gestión en el juzgado y teniendo en cuenta que en las comunidades es habitual que los vecinos se conozcan entre sí, en el momento del nombramiento se tienen en cuenta las condiciones particulares del propietario en cuestión.

En muchos casos se nos plantea la cuestión de si una persona mayor de 70 años ya no tiene la obligación de ejercer como presidente. En realidad, son las condiciones físicas en que se encuentra esa persona las que establecen la posibilidad de renuncia. Actualmente, nos encontramos con numerosos casos de personas mayores de 70 años que se encuentran en perfectas condiciones para ser presidentes de una comunidad de vecinos.

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Si se producen daños en un inmueble procedente de los elementos comunes ¿Deben pagar los copropietarios afectados su parte proporcional de la derrama?

Cuando se producen daños a un inmueble por culpa de elementos comunes, deben pagar todos los copropietarios de la Comunidad incluidos los afectados. En estos casos, se recomienda la presentación de un informe pericial en el que se demuestre que los daños proceden de los elementos comunes.

La única salvedad en la que el comunero no paga su parte correspondiente, es en aquellos casos en los que exista un pleito ganado frente a la comunidad condenando a la misma a pagar una cantidad.

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¿Qué obras puede realizar el propietario de una finca o piso en una Comunidad de Vecinos?

A partir de hoy, vamos a ir subiendo posts basándonos en las dudas y cuestiones que suelen surgir en el día a día a los propietarios de las Comunidades de Vecinos en las que somos los Administradores de Fincas. Para ello, nos basaremos en la Ley de Propiedad Horizontal y aportaremos jurisprudencia relacionada con la cuestión que tratemos.

Respecto a la consulta planteada, el propietario de una finca o piso tiene permitido realizar obras en el interior de la vivienda tales como la modificación de elementos arquitectónicos o la renovación de las instalaciones de fontanería y eléctricas.

Las condiciones indispensables para la realización de obras en la finca consisten en que no se menoscabe la seguridad del edificio y que no se altere la estructura general del edificio.
La estructura general del edificio está compuesta principalmente por el forjado, paredes maestras y muros. Está terminantemente prohibido alterar los elementos citados con anterioridad ya que supone un riesgo para la seguridad del edificio.

Además, para actuar sobre la estructura del edificio, el propietario deberá comunicárselo fehacientemente al Administrador de Fincas y Presidente de la Comunidad solicitándole a este último que lo incluya en el Orden del Día para la próxima Junta General. Una vez celebrada la Junta, la decisión deberá aprobarse por unanimidad, ya que supone una alteración de un elemento común.

En definitiva, el propietario de una finca o piso podrá realizar las obras necesarias de mantenimiento para que su inmueble se encuentre en un buen estado de conservación, siempre que estas obras no afecten a ninguno de los elementos comunes de la finca.

Por último, si va a realizar una obra próximamente en su inmueble, le recomendamos que lo ponga en conocimiento del Administrador de Fincas que gestione su Comunidad. En caso de no tener contratado Administrador, deberá comunicárselo al Presidente de la Comunidad o solicitar presupuesto a un Administrador de Fincas
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Aprovechamos la ocasión para saludaros muy atentamente.

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