¿Qué hacer con un vecino moroso?

¿Qué hacer con un vecino moroso?

En dado caso que en la Comunidad de Propietarios exista un vecino moroso, la Ley de Propiedad Horizontal, conocida como LPH, plantea el procedimiento a seguir dentro de su artículo 21, el cual tiene como nombre de “Procedimiento Monitorio”. Será utilizado en caso de que el propietario no cumpla con sus obligaciones establecidas en los apartados “e” y “f” del artículo 9 de la LPH, en estos casos, el presidente o administrador de la Comunidad podrá acudir a los órganos jurisdiccionales para solicitar la apertura de este procedimiento, siempre y cuando sea acordado previamente por la junta de propietarios.

Por medio de este procedimiento, el acreedor que viene siendo la comunidad de propietarios, solicita al Juzgado que reclame al deudor moroso para que éste pague la cantidad que adeuda. El monto máximo que se puede reclamar es de 250.000 €. Es requisito fundamental que se tenga la certificación del acuerdo de la Junta donde se apruebe la liquidación de la deuda por quien actúe como secretario, con el visto bueno del presidente, siempre y cuando que tal acuerdo se haya notificado a los propietarios afectados.

De igual forma, a la cantidad reclamada se le podrá añadir la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que se demuestre documentalmente su realización y se acompañe a la solicitud. Si existe una oposición por parte del deudor a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal podrá acordar sin necesidad de que el acreedor preste caución, no obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

Si se utilizaron servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la comunidad, el deudor deberá pagar los honorarios y derechos que devenguen ambos por su participación, independientemente si el deudor atendiera el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal.

Responsabilidad solidaria

La ley también establece este tipo de responsabilidad, se refiere que cuando el propietario anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, se podrá dirigir contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Igualmente se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará el mismo derecho mencionado anteriormente. De igual forma, la petición inicial podrá realizarse contra cualquiera de los obligados o todos ellos conjuntamente.

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Obligaciones fiscales de una comunidad de propietarios

Más allá de las obligaciones requeridas a los dueños por la Ley de Propiedad Horizontal, toda Comunidad de Propietarios deberá tener ciertas responsabilidades con el estado a través de los órganos tributarios.

En el caso de que la comunidad de propietarios realice actividades económicas, por ejemplo, el alquiler de la azotea con el fin de poner una antena satelital o una estructura para realizar anuncios publicitarios, se le considerará como sujeto pasivo del IVA. Es decir, deberá presentar declaraciones del IVA ingresando el impuesto implicado por los servicios prestados, sin embargo, se le podrá deducir de los servicios u obras que tenga que incidir con el fin de poder prestar dichos servicios, por ejemplo, la asesoría fiscal, la reparación de fachadas, entre otros.

De igual forma, este tipo de comunidades poseen la obligación de presentar el modelo 347, esto es relativamente nuevo y se viene aplicando desde el año 2014, por lo que deberán incluir las relaciones económicas que realicen con terceros, tanto si se realizan dentro de su actividad económica como si no lo hacen, con la excepción a los servicios de agua, electricidad, seguros de bienes y derechos de elementos comunes, o combustibles, siempre que superen el importe de 3.005,06€ de operaciones con cualquier tercero, por las adquisiciones de bienes que realicen o por las prestaciones de servicios de las que resulten beneficiados.

Esta información se deberá realizar en el cómputo anual y tiene que ser presentado durante el mes de febrero del año en curso, completándolos con los datos contables del año anterior.

Por último, las comunidades de propietarios mantienen la obligación de retener el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas siempre que contraten servicios de algún profesional, esto fue confirmado por la Dirección General de Tributos en el año 2014, la cual señaló la inclusión de las comunidades de propietarios a la obligación de retener o ingresar a cuenta a rentas sujetas a los rendimientos de actividades profesionales.

Estas retenciones practicadas tienen que ingresar en Hacienda de forma trimestral, de igual forma, la comunidad quedará obligada a realizar el correspondiente resumen anual. En este caso, no hay que olvidar que por parte del profesional existe el compromiso de comunicar al pagador de las rentas sometidas a retención de las que sean perceptores, así como también de las circunstancias determinantes para el cálculo de la retención o ingreso a cuenta procedente.

¿Qué funciones tiene el administrador de fincas?

¿Qué funciones tiene el administrador de fincas?

Ésta es una profesión que está aumentando en su demanda, muchas comunidades están buscando de contratar Administradores de Fincas, no solo por las ventajas que pueden aportar esta calidad de profesionales, sino por todas las funciones amplias que poseen. Algunas personas desconocen todas sus cualidades, realizando constantemente preguntas sobre lo que realizan y de qué se encargan, incluso, en algunas ocasiones que son resueltas, los propietarios o las comunidades no tienen totalmente claro lo que ejecuta un administrador de fincas, sin duda alguna es un oficio  subvalorado por muchas personas.

Ley de Propiedad Horizontal y lo que estipula sobre los Administradores de Fincas

Las funciones establecidas para el administrador en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20, son las siguientes:

  • Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios; realizando las advertencias y apercibimiento necesarios que correspondan a los titulares.
  • Preparar con antelación y someter a la Junta el Plan de Gastos.
  • Atender la conservación, disponiendo de las reparaciones y medidas que resulten urgentes; dando cuenta de ello al Presidente y Propietarios, según sea el caso.
  • Ejecutar los acuerdos en materia de obras y realizar los pagos y cobros que correspondan.
  • Actuar como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  • Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Actualmente esta labor ha ido en aumento gracias a que la sociedad se desarrolla constantemente y los retos que se colocan son superiores cada vez más. Es por ello que un administrador de fincas se ha convertido, prácticamente, en una especie de gestor administrativo pero con conocimientos en el área contable y organizacional, aparte, como interactúa constantemente con los deseos de las personas, sus preferencias y opiniones, se puede decir que también conoce aspecto sobre la mediación de conflictos y características de orden legal.

Otras funciones que puede hacer un administrador de fincas

Aparte de las atribuciones que le son otorgadas en la legislación, un buen profesional de este campo puede realizar las siguientes actividades que beneficiarán a los propietarios o a la comunidad donde labore:

  • Gestionar el patrimonio inmobiliario, de esta forma logrará dar el cumplimiento que exigen las distintas leyes.
  • Realizar distintos asesoramientos, brindando ideas que beneficien a las personas que contrataron sus servicios, ya sean en materia legal, económica o técnica.
  • Solucionar y mediar las distintas discusiones que se realicen en la comunidad, analizando las razones legales, técnicas y psicosociales con el fin de resolver el problema.
  • Podrá elaborar actas, convocar juntas y garantizar la protección de toda la documentación, datos, acuerdos, certificados del lugar de trabajo. Así como también ocuparse de los distintos pagos y cobros, llevando una contabilidad transparente y actualizada, entre otras más.

Es recomendable que aclares todas las labores que realizará el administrador de fincas que planees contratar. Te invitamos a compartir éste artículo en tus redes sociales.

ley de propiedad horizontal

En determinados casos las obras serán obligatorias siempre que el importe repercutido anual no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes ¿es preciso que la junta apruebe el fraccionamiento en el pago?

El artículo 10 de la nueva ley de propiedad horizontal estipula que  “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios…”, significa que ella no podrá rechazar la realización de cualquier obra de conservación o que garantice la accesibilidad, sin embargo, en ese artículo no se prohíbe por ningún lado el fraccionamiento del pago ya que esto es totalmente distinto a la efectuación de construcción o remodelación obligatoria. Es por ello que se podría llevar a discusión si el fraccionamiento del pago debe ser aprobado por la mayoría de la junta en una de sus reuniones.

Se puede decir que esto dependerá de la empresa que efectuará la obra y si ésta oferta un fraccionamiento del pago con el fin de cumplir el objetivo por lo cual se le contrata. Sin duda sería una ventaja para todos los comuneros ya que éstos evitarían afrontar un único pago siendo más accesible uno fraccionado. En caso que varias empresas realicen distintas ofertas por el mismo trabajo pero de menor coste, ya sea en el precio o fraccionamiento, la junta podrá vetar aquellas que no le convenga, pero no podrá eliminar la realización de la obra y ésta será realizada con al menos uno de los presupuestos ofertados que haya reunido los requisitos establecido en las leyes y no exceda de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si el presupuesto es superior a esas mensualidades, la junta podrá plantearse realizar una votación, por mayoría simple, para decidir su fraccionamiento, con ello se podría reducir el pago del importe del coste global de la obra que se vaya a ejecutar. Pero, si el coste de la obra no supera el valor de las mensualidades ordinarias, no es necesario llevar a votación el fraccionamiento puesto que la obra sería totalmente obligatoria sin necesidad de debatir otras consideraciones.

Esta modificación en la legislación realizada por el parlamento, busca proteger a las personas discapacitadas y de tercera edad y no hacerlas depender de que otras personas y la junta de propietarios, tengan la intención de solidarizarse con ellos debido a su condición. Es por ello que se le otorgó el carácter de “obras obligatorios” puesto que anteriormente, se podría votar en contra y una mayoría negaba aceptar la necesidad de esas obras en pro de las personas que necesitaban una ayuda para tener acceso a su vivienda.

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¿Qué quorum es necesario para instalar aparato de aire acondicionado?

Para la instalación de aparatos de aire acondicionado en una Comunidad el quorum necesario es el establecido en el artículo 17.3 de la Ley de propiedad Horizontal si se trata de un aprovechamiento privativo. El citado artículo señala que el quórum de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas se aplicará al establecimiento o supresión de equipos o sistemas cuya finalidad sea la de mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios.

No obstante, si dicha instalación tuviera un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Existen variantes en función de que el aprovechamiento sea colectivo o privativo:

Si el aprovechamiento es colectivo, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. El quórum es de tres quintas partes, con el voto presunto del ausente, con lo que el día de la junta solo habrá que alcanzar la mayoría simple y dar un plazo de 30 días para los ausentes.

En caso de que el aprovechamiento sea privativo, el acuerdo se adoptará con el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación. Todos los costes derivados serán a cuenta de quien recibe el servicio. En este caso no se aplica el voto presunto del ausente, ya que el artículo 17.8 Ley de propiedad Horizontal lo excluye debido a que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.

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Elección del presidente en la comunidad de vecinos

Toda comunidad de propietarios debe tener necesariamente una persona que la represente en todos los asuntos que puedan afectarle, bien sea a nivel judicial o en el día a día de las cuestiones que puedan surgir. Esta persona es el Presidente de la Comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal recoge en su artículo 13 el capítulo correspondiente al nombramiento de este Presidente.

Artículo trece.

  1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
  2. a) La Junta de propietarios.
  3. b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
  4. c) El secretario.
  5. d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

  1. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

  1. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
  2. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

  1. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
  2. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

  1. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

  1. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

 

Al respecto del nombramiento de la Junta de Gobierno y Presidente es habitual que surjan cuestiones que tratamos de aclarar a través de este post. Son la siguientes:

¿Cómo seleccionamos la Junta de Gobierno en una comunidad de nueva creación?

Nuestra recomendación es proceder a través de un sorteo que establezca tanto los primeros propietarios seleccionados como el sentido de evolución para los próximos ejercicios. Para ello, hay que revisar los Estatutos de la Comunidad para comprobar el tipo de Junta de Gobierno que establece y proceder a la selección de sus integrantes. Así, en una comunidad con 3 portales, sería habitual que se seleccionara un Presidente y Vicepresidente de cada uno de los portales, y además un Presidente General y un Vicepresidente General de entre los tres presidentes designados en cada portal.

¿Se puede presentar alguien voluntario para ser nombrado Presidente?

Sí, se puede presentar. Incluso, se da el caso de que haya varios voluntarios y el procedimiento de elección debe ser el de votación entre los asistentes en 2ª convocatoria para seleccionar al que obtenga mayoría tanto en % como en número de asistentes.

¿Puede ser nombrado Presidente un moroso?

Sí, puede ser nombrado. Suele ser habitual que las comunidades eviten este tipo de situaciones a través de la presentación de un voluntario alternativo para evitar que se genere un conflicto de intereses. El propietario moroso ejerciendo de presidente podría dilatar en el tiempo una reclamación judicial contra sí mismo.

¿Puede ser nombrado presidente un propietario que no reside en la comunidad y tiene su piso alquilado?

Sí, puede ser nombrado. La casuística que nos encontramos sobre este aspecto es más variada y hay algunas comunidades que acuerdan no proceder al nombramiento en estos casos y saltar el turno hasta el primer propietario que sí resida en el inmueble buscando así un mejor desempeño de las funciones del presidente al tener un mayor conocimiento de lo que ocurre en la comunidad.

¿Puede ser nombrado presidente una persona ajena a la comunidad?

Esta opción no es posible ya que el nombramiento de presidente debe recaer necesariamente sobre uno de los propietarios.

¿En que casos se puede renunciar al nombramiento de presidente?

Una vez nombrado el presidente, este puede renunciar a través del juzgado presentado los argumentos que le impidan desarrollar esa función en el plazo de un mes desde el nombramiento.. En la práctica habitual, se suele procurar no llegar al extremo de obligar al propietario a realizar la gestión en el juzgado y teniendo en cuenta que en las comunidades es habitual que los vecinos se conozcan entre sí, en el momento del nombramiento se tienen en cuenta las condiciones particulares del propietario en cuestión.

En muchos casos se nos plantea la cuestión de si una persona mayor de 70 años ya no tiene la obligación de ejercer como presidente. En realidad, son las condiciones físicas en que se encuentra esa persona las que establecen la posibilidad de renuncia. Actualmente, nos encontramos con numerosos casos de personas mayores de 70 años que se encuentran en perfectas condiciones para ser presidentes de una comunidad de vecinos.

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Si se producen daños en un inmueble procedente de los elementos comunes ¿Deben pagar los copropietarios afectados su parte proporcional de la derrama?

Cuando se producen daños a un inmueble por culpa de elementos comunes, deben pagar todos los copropietarios de la Comunidad incluidos los afectados. En estos casos, se recomienda la presentación de un informe pericial en el que se demuestre que los daños proceden de los elementos comunes.

La única salvedad en la que el comunero no paga su parte correspondiente, es en aquellos casos en los que exista un pleito ganado frente a la comunidad condenando a la misma a pagar una cantidad.

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¿Qué obras puede realizar el propietario de una finca o piso en una Comunidad de Vecinos?

A partir de hoy, vamos a ir subiendo posts basándonos en las dudas y cuestiones que suelen surgir en el día a día a los propietarios de las Comunidades de Vecinos en las que somos los Administradores de Fincas. Para ello, nos basaremos en la Ley de Propiedad Horizontal y aportaremos jurisprudencia relacionada con la cuestión que tratemos.

Respecto a la consulta planteada, el propietario de una finca o piso tiene permitido realizar obras en el interior de la vivienda tales como la modificación de elementos arquitectónicos o la renovación de las instalaciones de fontanería y eléctricas.

Las condiciones indispensables para la realización de obras en la finca consisten en que no se menoscabe la seguridad del edificio y que no se altere la estructura general del edificio.
La estructura general del edificio está compuesta principalmente por el forjado, paredes maestras y muros. Está terminantemente prohibido alterar los elementos citados con anterioridad ya que supone un riesgo para la seguridad del edificio.

Además, para actuar sobre la estructura del edificio, el propietario deberá comunicárselo fehacientemente al Administrador de Fincas y Presidente de la Comunidad solicitándole a este último que lo incluya en el Orden del Día para la próxima Junta General. Una vez celebrada la Junta, la decisión deberá aprobarse por unanimidad, ya que supone una alteración de un elemento común.

En definitiva, el propietario de una finca o piso podrá realizar las obras necesarias de mantenimiento para que su inmueble se encuentre en un buen estado de conservación, siempre que estas obras no afecten a ninguno de los elementos comunes de la finca.

Por último, si va a realizar una obra próximamente en su inmueble, le recomendamos que lo ponga en conocimiento del Administrador de Fincas que gestione su Comunidad. En caso de no tener contratado Administrador, deberá comunicárselo al Presidente de la Comunidad o solicitar presupuesto a un Administrador de Fincas
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Aprovechamos la ocasión para saludaros muy atentamente.

Etxaniz administradores de fincas
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