Qué es un fideicomiso inmobiliario

Zer da higiezin-fideikomisoa

Higiezin-fideikomisoa kontratu bat da, zeinaren bidez pertsona batek, fiduzia-emaile deritzonak, ondasun fiduziario jakin batzuk dituzten jabetzak eskualdatzen baitizkio fiduziario izendatutako beste banako bati. Azken horrek aipatutako ondasunen jabetza erabili beharko du, kontratuan ondasunen erabateko onuradun izendatuta dagoen horren onurarako betiere. Hori guztia denbora jakin batean egiten da; izan ere, betebehar fiduziarioa betetzen denean, berau eskualdatu beharko zaio, dela fiduzioarioari, dela onuradunari edo fideikomisodunari.

Oro har, tresna juridiko hau asko erabiltzen dute ondasun batzuk hirugarrenen inbertsio edo funtsekin eskuratu nahi dituzten negoziatzaileek; jabetzan inbertitzen dutenak, berez, fiduzia-emaileak dira, eta hasierako erosketatik proiektua amaitzen den arte obrak dakartzan kostuei aurre egiten diete. Hori kontuan harturik, argi dago fiduziarioak duela higiezinaren aldi baterako jabetza, eta eskritura publikoarekin erregistratu edo inskribatu behar duela, baldintzekin, bere izenean; izan ere, era horretan proiektuari ekin ahal izango dio, kontratuan ezarritakoari jarraikiz.

Erabiltzen al da higiezin-fideikomisoa Espainian?

Figura juridikoen globalizazioa pixkanaka mundu osoan handitzen joan bada ere, badira bakar batzuk oraindik ezagutzen ez direnak edo oso gutxi erabiltzen direnak, Espainian bederen, eta hori kezkagarri samarra da; azken finean, era guztietako tresna juridikoak izan daitezke oso onuragarriak, batez ere zergen arloaz ari garenean, eta fideikomisoa horietako bat da.

Tamalez, Espainiako legeriak oinordetzen arloan baino ez du erabiltzen fideikomisoa, zuzenbide erromatarrean egiten zen modu berean. Kontuan izan behar dugu, halere, fideikomisoak gai juridiko gehiegi hartzen dituela barnean, hala nola pentsioen antolamendua, ezkontza-ondarea, higiezinen arlokoak zentzu hertsian, eta jaraunspenak.

Besteak beste, higiezin-fideikomisoa zerbait pentsaezina da Espainian jabetza bikoitzagatik; kontratuaren funtsezko elementuetako bat da hori eta ia-ia horretan oinarritzen da haren existentzia. Espainiako jabetza-eskubidean zerbait arras eztabaidagarria da, herrialdean erabiltzen den doktrinagatik eta fiduziarioaren titulartasun partzialagatik.

Higiezin-fideikomisoaren nabarmendu beharreko ezaugarriak

Ondarea enbargaezina da:

Hau da tresna juridikoaren alderdi garrantzitsuenetako bat da, eta bereizi egiten du guztiz beste metodo edo partzuergo batzuetatik. Izan ere, fideikomisoaren barruko ondasun oro fiduzioarioaren edo fiduzia-emailearen berezko ondasunetatik guztiz bereizita dago, eta horregatik, hain zuzen ere, ezin dute ondasuna enbargatu kontratuan esku hartzen duten alderdien hartzekodunek. Kontratuan onartutako zor bakarrak dira proiektuaren garapenaren barruan hartutako edo sortutako horiek, eta kanpoko hartzekodunek ezin dute inola ere esku hartu.

Finantzatzeko metodo gisa balio du:

Kontratuaren kontzeptuan aipatu bezala, fideikomisoak aldi baterako finantzatzeko metodo gisa balio du. Jabetza eskualdatu egingo da betebehar guztiak, kontratuan zehaztutako pauta eta baldintzei jarraikiz, betetakoan.

Alderdien interesak bateratzen ditu:

Kontratuaren espezifikazio guztiak betez gero, bi alderdiek lortzen dute onura; batak ondasuna eskuratzen du, eta egindako inbertsioa besteak. Obraren prozesuan edo betebeharraren amaieran eragozpenak daudenean, ordea, guztiak dira kaltetu. Kontratu honen bidez, guztiek irabazten edo galtzen dute; horrenbestez, interesa ardura handiagoz baloratzen dute beste tresna juridiko batzuetan baino.

Etorkizunean kontratua berriz eratu beharrik ez dago:

Izan ere, baliteke higiezin berak aurrerago aldaketak, eragiketak eta obrak egin behar izatea. Halaber, eskubide fiduziarioak negoziagarriak izan daitezke.

Lan arloko eragozpenak ez dira ageri fiduzia-emailearen balantzean:

Hori abantaila izan daiteke kontabilitatearen ikuspegitik, erreklamazioak, lan arloko arazoak, zuzeneko eragozpenak eta zerga arlokoak ez direlako agertzen fideikomisoaren inbertitzaileen kontabilitate-nominetan.

Higiezin-fideikomisoa eratzearen onurak

Kontratu honetan kontuan hartutako gauza nagusietako bat da ekonomia errealean oinarritzen dela, eta proiektuak aurrera egiten duen heinean, gatazkak ebazteko puntu batera iristen da; judizioz kanpoko esparru hori kontratuaren funtsezko ezaugarri bat da.

Beste alderdi garrantzitsu bat da higiezin-fideikomisoa negozioei hutsetik ekitean espezializatzen dela, hau da, aurreko obrarik gabe; ezerk ere ezin du nahasi jabeak duen marka, egitura edo ikuspegia. Higiezin-fideikomisoaren bidez lortzen den onura handiena da esku hartzen duten alderdi guztiek helburu bera dutela: Obra behar bezala amaitzea, ahalik eta eragozpen gutxien edukita eta aurreikusitako epearen barruan.

Higiezin-fideikomiso bat eratzean kontuan hartu beharreko alderdiak

Kontratua nola idazten den oso-oso garrantzitsua da, egin behar duten obraren behar eta berezitasunetara egokitu behar baitira uziak. Fideikomisoa ez da eratu behar aurretik erabili den kontratu-«molde» edo -egitura bat erabiliz, negozioa berezia eta bakarra izan dadin.

Alderdi bakoitzak eskubideak, betebeharrak, uziak eta betebeharra betetzeko epea zehaztu behar ditu, horrela baino ez baita orekarik egongo higiezin-fideikomisoko kontratuan zein fiduzia-emailearen eta fiduziarioaren artean.