Qué es un fideicomiso inmobiliario

Qué es un fideicomiso inmobiliario

El fideicomiso inmobiliario consiste en un contrato con el cual una persona denominada fiduciante le transmite propiedades con determinados bienes fiduciarios a otro sujeto designado como fiduciario. Éste último se verá obligado a ejercer la propiedad de dichos bienes siempre en beneficio de quien haya sido designado como beneficiario absoluto de los bienes en el contrato. Todo se lleva a cabo en un tiempo determinado, pues cuando se haya cumplido la obligación fiduciaria, la misma debe ser transmitida, ya sea al fiduciario, beneficiario o fideicomisario.

 

Por lo general, este instrumento jurídico es muy empleado por negociantes que pretenden adquirir cierta cantidad de bienes con la inversión o fondos de terceros, pues en sí, los que invierten en la propiedad son fiduciantes que hacen frente a los costos que se lleve la obra desde su compra inicial hasta el final del proyecto. Tomando en cuenta este aspecto, nos queda claro que es el fiduciario quien tiene la propiedad temporal del inmueble y éste debe registrarlo o inscribirlo con escritura pública en forma condicionada a su nombre, de esta manera puede seguir emprendiendo el proyecto según las pautas establecidas en el contrato.

¿Es utilizado el fideicomiso inmobiliario en España?

Si bien la globalización de las figuras jurídicas se ha ido incrementando poco a poco alrededor del mundo, aún existen algunas que no se conocen o son muy poco utilizadas, al menos en España y esto es algo bastante inquietante, después de todo, cualquier tipo de instrumento jurídico puede ser altamente beneficioso, sobre todo si se habla de materia fiscal y el fideicomiso es uno de ellos.

Lamentablemente, la legislación española sólo hace uso del fideicomiso en materia sucesoral, tal y como se emprendía en el derecho romano. Sin embargo, debemos tomar en cuenta que el fideicomiso abarca demasiadas materias jurídicas, por ejemplo, la organización de pensiones, patrimonio conyugal, inmobiliarios propiamente dichos y herencias.

Una de las cosas que convierte al fideicomiso inmobiliario como algo impensable en España, es el hecho de la doble propiedad, uno de los elementos fundamentales del contrato y del que prácticamente se basa su existencia. Se entiende como algo sumamente controversial en el derecho de propiedad española, dada la doctrina que se emplea en el país y de la titularidad parcial del fiduciario.

Características destacables del fideicomiso inmobiliario

El patrimonio es inembargable:

Este es uno de los aspectos más importantes del instrumento jurídico y el que lo hace completamente diferente a otros métodos o consorcios. Resulta que cualquier bien sometido a fideicomiso está completamente separado de los bienes propios del fiduciario o fiduciante y por este motivo, ningún acreedor de cualquiera de las partes involucradas en el contrato puede embargar el bien. Las únicas deudas admitidas en el contrato son las contraídas o generadas dentro del avance del proyecto y no hay opción para que algún acreedor externo intervenga.

Sirve como un método de financiamiento:

Como se menciona en el concepto del contrato, el fideicomiso sirve como un método de financiamiento temporal. La propiedad será transmitida una vez que se haya cumplido la totalidad de la obligación bajo las pautas y términos especificados en el contrato.

Unifica los intereses de las partes:

Si se cumplen todas las especificaciones del contrato, ambas partes son beneficiadas, pues una obtiene el bien y la otra su inversión. Ahora bien, cuando se presentan inconvenientes en el proceso de la obra o al final de la obligación, todos se denominan damnificados. Con este contrato, todos ganan o todos pierden, así que el interés se valora con más responsabilidad que con otros instrumentos jurídicos.

No hay necesidad de volver a constituir el contrato a futuro:

Esto es debido a que el mismo inmueble puede tener la capacidad de futuras modificaciones, operaciones y obras más adelante. Por otro lado, los derechos fiduciarios pueden llegar a ser negociables

Los inconvenientes laborales no aparecen en el balance del fiduciante:

Esto puede ser una ventaja desde el punto de vista contable gracias a que los reclamos, problemas laborales, inconvenientes directos e impositivos no entran en las nóminas contables de los inversores del fideicomiso.

Beneficios de emprender un fideicomiso inmobiliario

Una de las principales cosas que se toman en cuenta con este contrato, es que se basa en la economía real y a medida que va avanzando el proyecto, se llega a un punto para la resolución de conflictos, esto en un ámbito extrajudicial que representa una característica fundamental del contrato.

Otro aspecto importante, es que el fideicomiso inmobiliario se especializa en emprender negocios en cero, es decir, sin ninguna obra anterior, nada que pueda alterar la marca, la estructura o visión que el propietario posee. Asimismo, el mayor beneficio que se obtiene con el fideicomiso inmobiliario es que todas las partes involucradas tienen el mismo objetivo: Finalizar la obra de manera satisfactoria, con el menor de los inconvenientes y en el plazo estipulado.

Aspectos que deben tomarse en cuenta al constituir un fideicomiso inmobiliario

La redacción del contrario tiene mucha importancia, pues las pretensiones deben adaptarse a las necesidades y particularidades de la obra que se llevará a cabo próximamente. Se tiene que evitar constituir un fideicomiso bajo un “molde” o estructura contractual empleada con anterioridad para que el negocio sea singular y único.

Cada parte debe especificar los derechos, obligaciones, pretensiones y plazo para el cumplimiento de la obligación, sólo así habrá equilibrio tanto en el contrato de fideicomiso inmobiliario como en la relación del fiduciante y fiduciario.